上海商业地产市场：2024年第三季度深度解析及未来展望

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上海办公楼市场：租金下跌与成本驱动型需求的博弈

2024年第三季度，上海办公楼市场可谓是“几家欢喜几家愁”。仲量联行（JLL）和世邦魏理仕（CBRE）这两位商业地产界的“大佬”发布的报告不约而同地指出：租金，跌了！是的，你没听错，在经历了相对稳定的时期后，上海办公楼租金终于还是选择了“向下”。这其中，既有新项目入市带来的供应压力，也有市场需求相对疲软的因素。

但事情远没有表面看起来那么简单。“跌”字背后，隐藏着更深层次的市场博弈。成本驱动型租赁需求的持续增长，成为了这个季度的一大亮点。许多企业为了控制成本，纷纷选择搬迁到租金更低的区域，或者升级到更符合自身需求但租金相对较低的办公空间。这直接导致了非中央商务区（CBD）空置率的下降，甚至部分业主开始“让利”以吸引租户。

这就好比一场“价格战”，在供需失衡的市场环境下，业主们不得不通过降低租金来提升出租率，以避免更大的损失。而对于租户来说，这无疑是一个好消息，他们可以以更低的价格获得更理想的办公空间。

| 指标 | 仲量联行数据 | 世邦魏理仕数据 |

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| 总体租金报价环比变化 | 数据未明确列出，但整体显示租金下跌 | 环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元 |

| 有效租金环比变化 | 数据未明确列出，但整体显示租金下跌 | 环比下降3.5%，至每月每平方米185.8元 |

| CBD租金环比变化 | 环比下降5.0% | 数据未明确单独列出，但整体显示租金下跌 |

| 非CBD租金环比变化 | 环比下降4.3% | 数据未明确单独列出，但整体显示租金下跌 |

从数据来看，CBD的租金下跌幅度比非CBD更为显著，这主要是因为CBD区域的超甲级项目受到部分租户外迁的影响。然而，非CBD区域的租金下降也驱动了部分乙级或园区租户的升级需求，形成了一种微妙的平衡。

此外，一些业主为了吸引优质客户，甚至不惜提供更多的一次性投入方案，例如装修补贴、租金减免等等。一句话，为了签下合同，真是“八仙过海，各显神通”啊！

仲量联行中国区研究部总监姚耀先生对此总结得非常到位：“租金优惠已成为推动以成本为导向的搬迁活动和整个办公租赁市场升级的主要动力。” 这简直就是市场现状的精准概括！

上海零售物业市场：租金下行与灵活租赁策略并存

与办公楼市场类似，上海零售物业市场的租金也在持续下行。尤其是非核心商圈，新项目入市带来了大量的供应，导致竞争加剧，租金自然而然地受到了挤压。

但值得注意的是，虽然租金下跌，但新项目的预租情况却相对较好，招商率普遍达到70%至100%。这说明，只要业主能够提供更灵活的租赁条件和更有竞争力的租金，仍然能够吸引到优质的租户。

核心商圈和非核心商圈的租金下跌幅度略有不同，但总体趋势一致。业主们纷纷采用“以价换量”的策略，来吸引或留住租户。而品牌商家也因此获得了更大的议价空间。

空置率方面，由于业主们提供更灵活的租约和优惠条件，核心商圈和非核心商圈的空置率都有所下降。这说明，灵活的租赁策略在一定程度上能够缓解租金下行带来的压力。

上海商业地产投资市场：回暖迹象初现

2024年三季度，上海物业投资市场出现了一丝“回暖”的迹象。交易笔数和总额较上季度大幅提升，投资情绪开始回升。这其中，外资的回归扮演了重要的角色，投资交易占比从二季度的3%大幅提升至37%，充分展现了国际资本对上海市场的信心。

办公楼仍然是投资的热门选择，但占比有所下降。而零售物业和长租公寓则并列第二，说明投资者对不同类型的物业都有兴趣。

值得一提的是，企业和高净值人士对上海的投资热情显著升温，成为推动市场活跃的重要力量。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎先生表示：“随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。” 这番话，无疑为上海商业地产市场注入了强心剂！

常见问题解答（FAQ）

Q1：上海办公楼市场租金下跌的主要原因是什么？

A1：主要原因是新项目供应增加导致市场竞争加剧，以及部分企业为了控制成本而选择搬迁或升级办公空间。

Q2：未来上海办公楼市场租金走势如何？

A2：短期内，租金下行压力仍将存在，但随着政府政策的支持和市场需求的逐渐回暖，预计明年租金水平将会有所改善，但完全恢复仍需时间。

Q3：上海零售物业市场的投资前景如何？

A3：虽然租金下行，但灵活的租赁策略和较高的招商率表明，零售物业仍具有一定的投资价值，尤其是非核心商圈的社区配套商业和购物中心。

Q4：外资在上海商业地产投资市场的回归对市场有何影响？

A4：外资的回归增强了市场信心，并为市场注入了更多资金，预计将进一步推动市场活跃度提升。

Q5：哪些类型的商业地产更受投资者青睐？

A5：目前，办公楼、零售物业（尤其是非核心商圈的社区配套商业和购物中心）以及长租公寓（靠近产业集聚区域的物业）较为受投资者青睐。

Q6：投资者在当前市场环境下应该采取什么策略？

A6：投资者应密切关注市场动态，选择优质的物业和具有发展潜力的区域，并制定灵活的投资策略，以应对市场的变化。

结论

2024年第三季度，上海商业地产市场呈现出复杂多变的局面。租金下跌成为市场的主旋律，但成本驱动型需求的增长、灵活的租赁策略以及投资市场的回暖迹象，也为市场带来了新的希望。未来，上海商业地产市场的发展将受到多种因素的影响，投资者需要谨慎评估风险，并制定相应的应对策略。 总而言之，这是一个充满挑战但也充满机遇的市场，让我们拭目以待！